Vor einigen Monaten schrieb ich über  fünf Dinge, die ein Investor mit begrenztem Geld  bei einer ersten Immobilieninvestition berücksichtigen sollte. 

Die Leser antworteten mit Konto hier getestet Anfragen nach weiteren Informationen darüber, wie man erfolgreiche Immobilieninvestoren werden kann, einschließlich der Finanzierung eines ersten Kaufs. Seien wir ehrlich, nicht jeder ist ein junger Donald Trump mit  einem wohlhabenden, gut vernetzten Vater, der in der Lage ist, eine Immobilienkarriere zu starten.

Der Einstieg in Immobilieninvestitionen erfordert jedoch kein großes Vermögen. Um ehrlich zu sein, versierte Investoren kaufen oft Immobilien, setzen kein Geld selbst ein, finanzieren die gesamte Akquisition (manchmal mehr) und erzielen dennoch einen gesunden Gewinn. (Je mehr Sie nutzen – leihen – desto höher ist letztendlich Ihre Eigenkapitalrendite, was eine günstige Strategie für kluge Käufer darstellt. Aber das ist eine Geschichte für einen anderen Tag …)

Tatsächlich ist es mit sehr geringen Ausgabenänderungen möglich, in weniger als einem Jahr selbst ein Millionen-Dollar-Portfolio aufzubauen, und das alles mit wenig oder gar keinem Bargeld oder Kredit. 

Hier sind sieben Möglichkeiten, um Ihre erste Akquisition zu finanzieren.

1. Kaufen Sie eine Immobilie mit einem FHA-Darlehen

Wenn Sie Ihre erste Investition tätigen, ist es ein guter Weg, eine Hypothek bei der Bundeswohnungsverwaltung versichern zu lassen . Mit einer Anzahlung von nur 3,5% können Sie eine Mehrfamilienimmobilie abholen, in einer der Einheiten wohnen und die anderen Einheiten vermieten.

In Jersey City, New Jersey, nur eine 10-minütige PATH-Zugfahrt von der Innenstadt Manhattans entfernt, stehen Dreifamilienhäuser für 250.000 US-Dollar (Anzahlung 8.750 US-Dollar) zur Verfügung. Sie erhalten auch saftige Mieteinnahmen, während Sie die Immobilie halten. Mit anderen Worten, Sie leben mietfrei und bauen ein Notgroschen, das mit der Zeit wächst.

“So geht das”, sagt Teri Williams, Präsidentin der Oneunited Bank , der größten afroamerikanischen Bank des Reisekreditkarte Landes . “Und Immobilien sind eine großartige Möglichkeit, um Wohlstand in der Gemeinde aufzubauen.” Die Bank gewährt Mehrfamilienhypotheken von 500.000 bis 7 Millionen US-Dollar zu einem Beleihungswert von bis zu 75%  .

2. Hartgeldkredite

Selbst bei rekordtiefen Zinssätzen dauert der Abschluss traditioneller Hypotheken leicht etwa 60 Tage. Dies ist eine lange Zeit, in der Sie einen Deal abschließen. Hartgeldkredite geben Ihnen – trotz ihrer höheren Zinssätze – die Flexibilität, schnell zu streiken, wenn Sie viel zu tun haben.

“Es ist auf lange Sicht keine nachhaltige Option, aber es ist eine wertvolle Ressource, wenn Sie schnell schließen müssen”, sagt Steven Christmann, Geschäftsführer von Christmann & Gutermann, einem Family Office mit einem verwalteten Vermögen von 6 Milliarden US-Dollar, das kurzfristige Finanzierungen abwickelt an Immobilieninvestoren. “Wirklich gute Angebote dauern online nicht länger als ein paar Tage, und das ist, wenn sie es überhaupt online schaffen. Die Preise sind höher, aber sie sind gute Optionen als Überbrückungskredite , um das Geschäft abzuschließen, bis Sie eine traditionelle Finanzierung erhalten können. “” 

Angenommen, Sie erhalten einen Killer-Deal mit viel eingebautem Eigenkapital, tragen Sie die hohen Zinskosten zum Kaufpreis – beispielsweise 250.000 USD -, bis Sie eine traditionelle 4% -Hypothek zum Marktwert der Immobilie (300.000 USD) refinanzieren können. zum Beispiel).

Ein weiterer zusätzlicher Bonus der Refinanzierung: Sie erhalten zusätzlich 50.000 US-Dollar steuerfrei (jedoch mit Zinsen), die Sie dann für eine noch größere Investition nutzen können. Und so beginnt der Kreislauf des Reichtums.

3. Hypothekarkredite ohne Bankverbindung

Mit Schwierigkeiten, sich für Hypotheken zu qualifizieren, nehmen eine Reihe von Nichtbanken-Kreditgebern wie  SoFi und LendingHome den traditionellen Banken Marktanteile ab. Laut PwC könnte ihr Marktanteil bis 2025 auf 150 Milliarden US-Dollar steigen, was einer jährlichen Wachstumsrate von 33% entspricht. Im April dieses Jahres haben Nichtbanken-Kreditgeber 48% aller Hypotheken aufgenommen, was einem Anstieg von 400 Basispunkten gegenüber ihrem Marktanteil von 2015 entspricht.

Im Gegensatz zu großen Banken, deren Prüfung von Einkommen, FICO-Score, Steuererklärungen und vielem mehr lange dauert, bearbeiten Online-Kreditgeber den Antrag laut der Website von LendingHome innerhalb von 20 Minuten online. Sie schließen den Deal in zwei Wochen ab – im Vergleich zu 45-60 Tagen bei Banken – und finanzieren manchmal bis zu 100% des Kaufpreises.

“Wir versuchen, diese Typen zu Dinosauriern zu machen” , sagte Mike Cagney, CEO von SoFi, einem Online-Hypothekengeber, gegenüber Bloomberg im vergangenen Jahr . “Und hoffentlich bin ich der Meteor, durch den sie alle sterben.”

4. “Buy 2 Rent”: Die vermögensbasierte Hypothek

Wenn hartes Geld und Nichtbanken nicht Ihr Ding sind, gibt es andere Möglichkeiten, einen Deal zu bekommen, wie zum Beispiel hypothekenbasierte Hypotheken. “Buy 2 Rent”, ein Hypothekenprodukt von B2R Finance aus Blackstone , befasst sich hauptsächlich mit den Mieteinnahmen, die die Immobilie erzielen wird.

Und im Gegensatz zu herkömmlichen Banken wird das persönliche Einkommen nicht berücksichtigt. Dies ist ein großes Plus, wenn Sie kein stabiles Einkommen haben (obwohl ein FICO-Score von 660 und andere Zeichnungskriterien erforderlich sind).

“Das Produkt von B2R ist eine Alternative zu Hartgeldkrediten und traditioneller Finanzierung”, sagt Matt Weaver, Manager der Hypothekenfiliale von Finance of America in Boca Raton, Florida Eine großartige Option für Anleger, die gerade erst anfangen. “

Auf diese Weise können Anleger einen LTV von bis zu 80% für eine Akquisition oder bis zu 75% für eine Refinanzierung erhalten. Die Zinssätze liegen zwischen 6% und 8%. Dies gibt Start-up-Immobilienunternehmen die Möglichkeit, Immobilien zu schließen.

“Und da die Anzahl der Immobilien, die ein Investor mit B2R finanzieren kann, unbegrenzt ist, besteht für ihn eine viel größere Flexibilität, um sein Portfolio weiter auszubauen, ohne sich über die Hürden einer traditionelleren Finanzierung Gedanken machen zu müssen”, sagt Weaver.

5. Finanzierung durch Familie und Freunde

Was haben Warren Buffett und der World Trade Center-Entwickler Larry Silverstein gemeinsam? Beide wurden Milliardäre, nachdem sie ihre ersten Geschäfte durch Familie und Freunde finanziert hatten.

Das Schöne an dieser Strategie ist, dass kein Startkapital erforderlich ist. Auf der FHA-Route (Schritt 1) ​​können 10 Familienmitglieder weniger als 1.000 US-Dollar zusammenlegen und ein Mehrfamilienhaus abholen.

Silverbro und sein Vater verdienten als Makler wenig Geld und erwarben zum ersten Mal ein in Not geratenes Anwesen in Manhattan. Dabei sammelten sie Geld von 20 Personen. “Wir haben uns finanziell überhaupt nicht gut geschlagen”, sagte Silverstein in einem Interview Anfang dieses Jahres . “Eines Tages sagte ich schließlich zu meinem Vater: ‘Wir werden verhungern, wenn wir nicht Eigentümer werden, weil Eigentümer das Geld verdienen. Makler nicht.'”

Nach der Schließung des Gebäudes räumten die Silversteins es auf, refinanzierten es und zahlten den Investoren (plus Gewinn) zurück, was den Grundstein für eines der größten Immobilienvermögen von heute legte.

6. Trust Deed Investing

Als Fortsetzung des Ansatzes von Freunden und Familie nehmen Sie im Wesentlichen eine Hypothek von einem oder mehreren privaten Kreditgebern auf, die als Bank fungieren würden, und geben ihnen eine Vertrauensurkunde als Sicherheit für die Immobilie.

Für Laien bedeutet dies, dass Sie den Kreditbedingungen zustimmen, die Sie erfüllen müssen. Wenn Sie dies nicht tun, kann der private Kreditgeber – ähnlich wie die Bank – die Immobilie abschotten.

Immer mehr Immobilieninvestoren nutzen diesen Ansatz, um Deals zu finanzieren. Sie bieten Kreditgebern einen Jahreszins von 8 bis 10%, um in Geschäfte mit hoher Rendite zu investieren. Diese Strategie schützt die Anleger vor einer Rezession.

7. Hybride Finanzierung: Schulden gemischt mit Eigenkapital

Es klingt komplex, ist es aber wirklich nicht. Wenn Sie ein wirklich gutes Geschäft haben, ist es am wenigsten Ihre Sorge, das Geld zu finden. Angenommen, Sie haben 75% des LTV erhalten, müssen Sie sich die restlichen 25% einfallen lassen, vorausgesetzt, Sie haben kein Geld in der Hand.

Um diese Lücke zu schließen, können Sie einen Hybridkredit aufnehmen, indem Sie den traditionellen Zahlungsplan einer Hypothek mit einem Stück Eigentum (Eigenkapital) für den Kreditgeber mischen. Achten Sie jedoch auf Betrüger.

“Wenn Sie einen hybriden Kapitalstapel zusammenstellen, ist es am wichtigsten, Ihre Hausaufgaben zu machen, damit Sie nicht die Zeit aller verschwenden”, sagt Charles Adkins, Gründer der Immobilieninvestmentbank The Titan Group . Adkins hat in den letzten 16 Jahren komplexe Kapitalstrukturen im Wert von mehr als 3 Milliarden US-Dollar gezeichnet und platziert, hauptsächlich von privaten Investoren.

“Obwohl privates Geld und Mezzanine-Eigenkapital sehr flexibel sind, bleiben sie in der Regel in ihren Nischen. Sie müssen wissen, worauf sich Ihre Kapitalgeber spezialisiert haben, damit Sie eines auswählen können, das für Ihr spezifisches Geschäft geeignet ist.

“Sie können einen höheren Satz zahlen oder die Kontrolle aufgeben, möglicherweise sogar zulassen, dass sie in der Investition aktiv sind, aber wenn der Deal Sinn macht, werden Sie eine Situation ohne Verlust haben.”